Dnes je 17. 11. 2018

Realitní bublina v tuzemsku nepraskne

Autor: Redakce
Rubrika: Bydlení
Bře 28th, 2018
0 komentářů
Realitní bublina v Česku nepraskne

Poptávka po nemovitostech je v Česku v posledních letech obrovská a žene jejich ceny nahoru. Nic na tom zatím nezměnily ani citelné restrikce na hypotečním trhu. Často se tak objevují senzační zprávy o tom, že není otázkou zda, nýbrž kdy praskne bublina na trhu. Primární příčinou drahých nemovitostí však nejsou levné hypotéky a nelze ani hovořit o spekulativních nákupech. Ceny tlačí nahoru nedostatek kvalitních bytů i dobrá ekonomická situace lidí. Praha navíc cenami teprve dotahuje evropské metropole.

Rostou ceny nemovitostí

Ceny nemovitostí v Česku již delší dobu rostou výrazným tempem. V loňském roce se ceny tuzemských domů a bytů podle Eurostatu zvedly nejvíce v celé EU: ve třetím čtvrtletí meziročně o 12,3 %. Podle Milana Žáka, generálního ředitele realitní sítě RE/MAX, je poptávka po nemovitostech stále poměrně silná, a to napříč celou republikou. „Tento stav trvá již zhruba tři roky. Ceny nemovitostí doposud rostly, byť se dá očekávat, že současný stav už v letošním roce nevydrží. Pokud v minulém roce ceny nemovitostí rostly dvouciferným tempem, v letošním roce začnou ceny stagnovat. Již nyní pozorujeme, že se tak začíná dít,“ uvádí Milan Žák z RE/MAXu. Vždy však záleží na lokalitě. „Zatímco byty v Praze a Brně zdražily o desítky procent, nemovitosti v severních Čechách nebo v menších okresních městech zdražily o procenta,“ dodává Žák.

Mimořádná splátka hypotéky: Pro a proti

Bezpříjmové hypotéky

Během posledního roku došlo k citelnému omezení na trhu hypoték. Maximální poměr výše úvěru k hodnotě zástavy (LTV) je 90 % a podíl hypoték s LTV mezi 80 a 90 % je také omezen. Nový zákon o spotřebitelském úvěru zcela zrušil takzvané bezpříjmové hypotéky. Postupně vzrostla repo sazba z původní takřečené technické nuly (0,05 % p.a.) na současnou výši 0,75 % p.a., což se přímo úměrně promítlo do výše úrokových sazeb hypotečních úvěrů. Hypotéky se tak staly hůře dosažitelné než dříve. Podle Davida Eima z Gepard Finance je omezení LTV primárně krokem regulujícím riziko bank, aby nezapomněly na zadní vrátka a nezačaly půjčovat až příliš ochotně a příliš vysoko. „Všechny tyto dílčí zásahy hypoteční trh zcela přirozeně vstřebal, aniž by došlo k nějakým nepříjemným otřesům. Lidé, kteří chtějí financovat vlastní nemovitost a mají přiměřené příjmy a rozumné úspory, se k hypotéce velmi pravděpodobně bez potíží dostanou a budou ji mít za stále ještě velmi přijatelných cenových podmínek,“ uvedl David Eim. Cílem těchto kroků ale není primárně regulace nějaké realitní cenové bubliny. „ČNB zvedá sazby, protože ekonomice se daří, práce je hodně, nezaměstnanost nízká, mzdy poměrně rychle rostou a jako jedna ze složek ekonomiky rostou i ceny nemovitostí. Není důvod takovou ekonomiku dále podporovat prakticky nulovou repo sazbou,“ dodal David Eim.

Hypotéky zdražují, úroky z vkladů jsou stále nízké. Hrozí nám záporné sazby?

Proč vznikla bublina?

Připomeňme, proč vlastně vznikla bublina v roce 2008. „V USA se napůjčovalo doslova kde komu. Možná to byla i tak trochu politická zakázka, aby se všichni měli dobře. V Česku jsou úvěry zdravé, banky si dávají velký pozor a samozřejmě se již upustilo od 100% hypoték,“ uvádí Petr Vencálek ze společnosti Bez Banky, která poskytuje nemovitostí zajištěné úvěry Hard Money Loans. Poptávka po nemovitostech je nicméně velmi silná. „Na trhu není dostatek kvalitních nemovitostí, především v našich dvou největších městech. Málo se staví kvůli zdlouhavým a administrativně náročným povolovacím řízením a developerům se stavby prodražují,“ vysvětluje Petr Vencálek s tím, že o bublině bychom mohli hovořit, pokud by lidé spekulovali na další „nekonečný“ růst cen a masově kupovali byty s vidinou následného prodeje se ziskem. To se ale v žádném případě neděje.

Vyplatí se „rezervovat“ si aktuální sazbu, když hypotéky meziročně zdražily o půl procentního bodu?
Jak moc se vyplatí splátka hypotéky? Nový zákon mimořádné splátky úvěrů značně zlevnil

Dalším důvodem rostoucích cen je i postupné dorovnávání cenové hladiny nemovitostí v Praze vůči ostatním evropským metropolím. „Oproti jiným státům jsou aktuální ceny nemovitostí stále ještě nízké. To má vliv na poptávku zahraničních investorů, kteří situace využívají,“ podotýká Milan Žák. Současný stav podle něj rozhodně nelze nazývat bublinou. Došlo k tomu, že se potkaly nečekaně dobrá ekonomická situace, nízké ceny hypoték a delší dobu zadržované nákupy obyvatel. Mnoho lidí totiž koupi nemovitosti odkládalo na později. Proto bylo tempo růstu cen v posledních letech rychlejší, než je obvyklé. Postupný růst úrokových sazeb se zatím v poptávce neprojevil a neexistují ani žádné ukazatele, které by indikovaly zásadní propad cen. „K nějaké korekci samozřejmě může dojít, ale úvahy o prasknutí bubliny, o bolavé korekci, o následné kocovině a podobná senzační prohlášení nelze brát vážně,“ upozorňuje David Eim s tím, že v Praze, Brně a dalších velkých městech budou byty za 10 či 15 let rozhodně dražší než dnes. A to bez ohledu na to, jestli v mezičase třeba i k nějakým dílčím korekcím dojde.