Dnes je 15. 12. 2018

Jak moc se vyplatí splátka hypotéky? Nový zákon mimořádné splátky úvěrů značně zlevnil

Autor: Redakce
Rubrika: Finance
Pro 4th, 2017
0 komentářů
Mimořádné splátky úvěrů se usnadnily a zlevnily. Jak moc se vyplatí splátka hypotéky?

V závěru roku lidé mnohdy zvažují, jak naložit s případným přebytkem svých financí. Na poslední chvíli například posílají jednorázový vklad na stavební spoření, aby získali maximální státní podporu za končící rok. Mimořádná splátka hypotéky se zase jeví jako příležitost ušetřit na budoucích splátkách a úrocích. Nový zákon mimořádné splátky úvěrů značně usnadnil a zlevnil. Vyplatí se však mimořádná splátka hypotéky, když máte z nedávné doby zafixovanou nízkou sazbu?

Jedna z významných změn, které přinesl nový zákon o spotřebitelském úvěru (257/2016 Sb.) se týká oblasti mimořádných splátek úvěrů. Klienti bank mají právo hypotéku kdykoliv splatit zcela nebo částečně a banka má v takovém případě právo pouze na úhradu účelně vynaložených nákladů. Nelze tedy již administrativně stanovit poplatek s cílem klienta od splacení úvěru spíše odradit. „Musí se jednat o skutečně účelně vynaložené prostředky, které bude banka schopna v případě sporu obhájit před finančním arbitrem nebo před soudem,“ upozorňuje David Eim, místopředseda představenstva společnosti Gepard Finance. Těmto nákladům navíc zákon stanovuje limity. „Poplatky za předčasné splacení nesmějí být vyšší než úroky, které by klient jinak uhradil do konce fixace,“ dodává David Eim. Při splacení celého úvěru, který už běží alespoň 24 měsíců z důvodu prodeje financované nemovitosti, pak náklady nesmějí být vyšší, než 1 % z mimořádné splátky, maximálně však 50.000 Kč.

Mimořádné splátky hypoték bez sankcí

Ve vybraných situacích pak lze splatit hypotéku i naprosto bez sankcí. Každoročně je možné mimořádně splatit až 25 % celkové výše úvěru v období jednoho měsíce před výročím smlouvy. Mimořádnou splátku ať už částečnou nebo v plné výši lze také provést v období tří měsíců poté, co banka klientovi sdělila novou výši úrokové sazby. „To klientovi dává dostatek času i na případné refinancování celého úvěru, který je tak možné zcela nebo částečně splatit dříve, než stávající fixace vůbec doběhne,“ uvádí David Eim. Uvedené změny se zatím netýkají všech existujících úvěrových smluv. Nová pravidla pro mimořádné splátky se vztahují na hypotéky, které byly uzavřeny za účinnosti zákona, tedy 1.12.2016 nebo později. „Hypotéky, které byly uzavřeny dříve se podmínkami nového zákona začnou řídit až začátkem nové fixace,“ dodává David Eim s tím, že výjimku tvoří úvěry s tzv. variabilní úrokovou sazbou, na které se podmínky zákona začaly vztahovat okamžitě s nástupem jeho účinností.

KOMENTÁŘ: Vyšší sazby ČNB zdraží hypotéky. Jde však jen o kosmetické změny
Úroky rostou: Jak se zvýší splátka hypotéky při refinancování?

Mimořádné splátky u hypoték se sazbou pod 2 % nemají velký efekt

Vzhledem k historicky nejnižším sazbám, za kterých se v nedávné době hypotéky sjednávaly, však není potenciál úspory z mimořádné splátky momentálně velký. „Samozřejmě nelze úplně generalizovat, ale mimořádné splátky hypoték, které si klienti sjednali za sazby mnohdy i hodně pod 2 % p.a. nemají tak velký smysl, jak by se mohlo někdy zdát,“ vysvětluje David Eim. Co přinese mimořádná splátka hypotéky sjednané v posledním roce, ukazuje příklad níže. Pokud by úrokové sazby ještě rostly a projevilo se to i na spořicích účtech, význam mimořádné splátky se bude ještě snižovat. „Rostoucí sazby u depozitních produktů v kombinaci s nízkou zafixovanou sazbou hypotéky ještě zvýší potenciál výnosu z vhodně investovaných peněz,” upozorňuje Miloslav Kufa, finanční ředitel finanční skupiny Ramfin. Podle něj je i likvidita důležitá. „Není vhodné se úplně vzdát likvidity. Člověk by měl mít k dispozici finanční polštář, takže i peníze k dispozici na účtu mají svůj význam,” dodává Miloslav Kufa.

Příklad: Jak se vyplatí mimořádná splátka hypotéky?

Uvažujeme dopady mimořádné splátky v rámci 5letého fixačního období. Nemá totiž význam kalkulovat příklad na bázi celé splatnosti, protože např. u 30leté hypotéky se zřejmě podmínky několikrát změní.

  • Hypotéka ve výši 2.200.000 Kč se splatností 30 let, fixace 5 let, počátek 10. 12. 2016.
  • Úroková sazba 1,99 % p.a.
  • Měsíční splátka činí 8.121 Kč.
  • Úrokové náklady asi 205.340 Kč.

Při uplatnění odečtu úroků ze základu daně lze za pět let ušetřit na daních cca 30.800 Kč. Reálné náklady na hypotéku pak za pětileté období činí 174.540 Kč (205.340 – 30.800).

Pokud by klient ve dvanáctém měsíci uhradil 10 % smluvní jistiny úvěru, tj. 220.000 Kč, klesne mu splátka na 7.288 Kč měsíčně. Náklady na úroky hypotéky za pět let klesnou díky nižší jistině přibližně na 188.700 Kč.

V případě daňového odpočtu zaplacených úroků by v po mimořádné splátce „čisté“ náklady za pětileté období činily cca 160.400 Kč (188.700 – 28.300).

Lze tak konstatovat, že mimořádnou splátkou klient v uvedeném příkladu ušetřil cca 14.760 Kč (188.700 – 174.540).

Pokud by klient úspory nepoužil na mimořádnou splátku, ale uvedených 220.000 Kč namísto uložil s úrokem 1 % p.a. měl by za 4 roky (od potenciální mimořádné splátky 12/2017 do konce fixace 12/2021) na úrocích po zdanění asi 7.600 Kč.

Skutečný benefit mimořádné splátky je tedy po odečtení potenciálního výnosu někde kolem 7.200 Kč (14.760 – 7.600 Kč).

Úsporu z nižší splátky asi 833 Kč (8.121 Kč – 7.288 Kč) by mohl klient po čtyři roky spořit a mít z ní úroky, což dělá jen asi 670 Kč.

Po zaokrouhlení se tak dostáváme na výslednou úsporu cca 8 tis. Kč během pětiletého období fixace.