Od října budou přísnější pravidla pro žadatele o hypotéku. Co a proč se změní?
Česká národní banka od října opět zpřísňuje doporučená pravidla pro získání hypotéky. Po zásadní změně z roku 2016, která regulovala možnost získání takzvaných stoprocentních hypoték, se nyní začnou uplatňovat limity pro poměrové ukazatele příjmů a zadlužení. Nově se nastavuje limit pro celkové zadlužení, a to ve výši devítinásobku čistého ročního příjmu, a dále limit pro maximální objem splátek, takže součet splátek všech závazků nebude moci překročit 45 % čistých příjmů.
Velmi vysoké ceny nemovitostí
Novými pravidly reaguje Česká národní banka (ČNB) především na velmi vysoké ceny nemovitostí, které dle jejích dohadů na konci roku 2017 překračovaly svou standardní hodnotu o 14 %. Tím se samozřejmě zvedají i výše hypotečních úvěrů a také rizika pro finanční stabilitu domácností i finančních institucí. Jakmile skončí dobré časy, mohla by se kvůli růstu úrokových sazeb nebo nezaměstnanosti dostat nemalá část domácností do problémů se splácením úvěrů. V současnosti nicméně klientům bank, kterým končí fixace, nehrozí dramatický růst splátek. „Oproti nejnižším sazbám jsme dnes asi o jeden procentní bod výše a na konci roku by sazby mohly vystoupat ke 3 %. Nárůst splátky 2milionové hypotéky s 30letou splatností při růstu sazby z 1,79 % na 2,89 % činí asi tisíc korun,“ komentuje situaci David Eim, místopředseda společnosti Gepard Finance.
ČNB počtvrté za posledních 10 měsíců zvyšuje sazby. Hypotéky podraží na 2,7 %
ČNB začala zpřísňovat poskytování hypoték již v roce 2016, kdy znemožnila poskytování 100% hypoték. Postupně se maximální poměr mezi zástavní hodnotou nemovitosti a výší úvěru (LTV) snížil na současných 90 %, přičemž podíl hypoték v pásmu LTV mezi 80 a 90 % by neměl překročit 15 % objemu všech poskytnutých hypotečních úvěrů. Od prvního října budou banky při poskytování hypoték muset zohlednit další doporučení týkající se poměrových ukazatelů příjmů a zadlužení, takzvaných DTI a DSTI.
Co je to DTI (Debt To Income)?
Jedná se o poměr sumy dluhů k výši ročních příjmů. Podle nového doporučení ČNB by DTI nemělo překročit hodnotu 9, což znamená, že žadatel o hypotéku by neměl dlužit více než devítinásobek svého čistého ročního příjmu. S příjmem 25 tisíc měsíčně tak bude možné získat hypotéku ve výši až 2,7 milionu, ale jen v případě, že nemáte jiné dluhy.
Co je to DSTI (Debt Service To Income)?
Jedná se o poměr celkového součtu všech splátek úvěrů vůči úhrnu příjmů žadatele. DSTI podle nového doporučení nesmí přesáhnout 45 %. Při příjmu 25 tisíc korun měsíčně je tak možné splácet maximálně 11 250 korun a do této sumy se musejí vejít veškeré další případné splátky jiných úvěrů.
Vyplatí se „rezervovat“ si aktuální sazbu, když hypotéky meziročně zdražily o půl procentního bodu?
Kolik žadatelů o hypotéku nová doporučení zasáhnou, se zatím neví. Pravděpodobně ale vyřadí mnoho zájemců zavázaných krátkodobými spotřebitelskými úvěry či kontokorentem. „Nové limity DTI a DSTI mohou být značně omezující pro samožadatele nebo žadatele již zadlužené. Pro rodiny s více dětmi se ale nejedná o významné omezení jednoduše z toho důvodu, že rodina je již limitována vlastními náklady domácnosti. Významnější dopad na dostupnost hypoték nicméně má již déle trvající restrikce LTV,“ dodává David Eim s tím, že nové omezení nutně neznamená, že bude vlastní bydlení nedostupné. Lidé se často budou muset zajímat o cenově dostupnější nemovitosti nebo třeba méně atraktivní lokality pro bydlení. Doporučení ČNB ovšem stále připouští možnost specifických případů, kdy se mohou limity překročit, stejně jako u LTV. V případě DTI a DSTI by to ale nemělo být více než u 5 % vydaných úvěrů.
Nová pravidla budou platná od 1. října 2018 a jedná se o doporučení, které vlastně není pro banky závazné. „I když se jedná ‚pouze‘ o doporučení, budou se jimi banky zcela jistě řídit. Banky zavádějí omezení do svých kalkulací průběžně. Některé již začaly nové limity DTI a DSTI uplatňovat, jiné čekají na co nejzazší termín,“ uzavírá David Eim.
