Dostupnost hypoték nejvíc ovlivní regulace LTV a snaha omezit dofinancování z jiných cizích zdrojů
Česká národní banka (ČNB) svými doporučeními postupně omezila maximální výši hypotéky na 90 % zástavní hodnoty nemovitosti (LTV). V červnu přitom přišla s dalšími omezeními, kdy bankám doporučuje také obezřetné vyhodnocování poměru výše zadlužení k ročním příjmům (DTI) nebo poměru sumy splátkových závazků k příjmům (DSTI). Praktické výpočty ukazují, že nejzásadnější z hlediska dostupnosti hypoték zůstává omezování LTV a snaha zamezit možnosti dofinancování z jiných cizích zdrojů.
Od dubna smí banky poskytovat hypotéky v maximální výši 90 % hodnoty zastavované nemovitosti. Vyplývá to z doporučení ČNB, která dále stanovila, že podíl hypoték v rozmezí 80 až 90 % LTV by neměl překročit 15 % objemu sjednaných hypoték. V červnu ČNB dále doporučila přísněji posuzovat bonitu. Konkrétně by měly banky vyhodnocovat poměr výše zadlužení k ročním příjmům (DTI, debt-to-income) a poměr sumy splátkových závazků k příjmům (DSTI, debt service-to-income). „ČNB
poskytovatele nabádá, aby ‚obzvláště obezřetně‘ vyhodnocovali schopnost splácet úvěr u žadatelů, u nichž by ukazatel DTI přesáhl hodnotu 8 a ukazatel DSTI úroveň 40 %,“ uvádí David Eim, produktový manager společnosti Gepard Finance, která působí na trhu hypoték téměř 15 let. V souvislosti s omezením výše LTV rovněž ČNB označila za nepřijatelné souběžné poskytování úvěrů na dofinancování nemovitosti. „ČNB považuje poskytnutí jakéhokoli spotřebitelského úvěru zajištěného i nezajištěného u stejného i jiného poskytovatele za obcházení omezení LTV,“ dodává David Eim.
| Příklad: Financování hypotékou při aktuálních omezeníchKonkrétní dopady uvedených omezení lze demonstrovat na vzorovém příkladu. Uvažujeme rodinu se dvěma dětmi, kde mají manželé měsíční hrubý příjem 40 tis. Kč (25 tis. + 15 tis.). Co se týče jejich závazků, mají menší úvěr (50 tis. Kč) se splátkou 2 500 Kč měsíčně a kreditní kartu s limitem 20 tis. Kč. Naspořeno mají 350 tis. Kč.
Takoví žadatelé v současnosti budou zřejmě úspěšní při žádosti o hypotéku až do 3,1 mil. Kč, přičemž v případě nemovitosti v hodnotě 3,5 mil. Kč narazí na strop 90 % LTV. Bonitně je to na hraně, nicméně reálné. Měsíční splátka by činila asi 11 440 Kč. Úvěr kolem 2,5 mil. by byl reálný u většiny bank. Měsíční splátka by pak činila asi 9 230 Kč. Ukazatel DTI dosahuje následujících hodnot (při ročních příjmech 480 tis. Kč): Hypotéka 2,5 mil. Kč: 2 500 000 / 480 000 = cca 5,2. Hypotéka 3,1 mil. Kč: 3 100 000 / 480 000 = cca 6,5. Ukazatel DSTI dosahuje následujících hodnot: Hypotéka 2,5 mil. Kč (výdaje: 9 230 Kč + 2 500 Kč = 11 730 Kč): 11 730 / 40 000 = cca 30 %. Hypotéka 3,1 mil. Kč: (výdaje: 11 440 Kč + 2 500 Kč = 13 940 Kč): 13 940 / 40 000 = cca 35 % |
Je tedy vidět, že v obou případech by se vzorové rodiny aktuální omezení nijak nedotklo. „Pravděpodobně bychom dovedli nalézt situace, kdy by klient podle nových pravidel nedosáhl tak vysoko, jako podle pravidel starých, ale nebude se jednat o zásadní věc,“ upozorňuje David Eim. „Mnohem zásadnější jsou omezování LTV a snaha zamezit možnosti dofinancování z jiných cizích zdrojů,“ dodává David Eim s tím, že opatření může vést k situaci, kdy se klienti budou snažit o dofinancování ze zdrojů, které budou mimo kontrolu bank, což v důsledku jejich rizikovou situaci jen zhorší.
